Оценка финансовых последствий и возможных рисков введения саморегулирования.

Подробности

Опубликовано 06.07.2010 00:00

Практически любые оценки финансовых последствий и возможных рисков введения саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами  сейчас затруднительны. Действующее законодательство и сложившаяся практика не имеет определения такого вида деятельности как управление многоквартирными домами и такого субъекта как управляющая компания.

  В настоящий момент сложилась неопределенность отношений между собственниками многоквартирных домов (далее – МКД)  и управляющими компаниями (далее – УК), характеризующаяся:
•    отсутствием регулирования вида деятельности по исполнению регламента безопасности МКД;
•    несоразмерностью и неопределенностью ответственности УК;
•    фактическим отсутствием ответственности товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ) как способа управления за исполнение регламентов безопасности МКД;
•    созданием «кустовых» ТСЖ (100 и более  МКД в одном ТСЖ);
•    отсутствием системы учета потребляемых энергетических ресурсов;
•    неопределенностью видов и объема услуг, оказываемых управляющими компаниями и пр.
  В условиях неопределенности отношений участников данного рынка, отсутствия регламента безопасности МКД, а также правил и стандартов деятельности по управлению невозможно определить реальную стоимость жилищно-коммунальных услуг. Например, собственники оплачивают содержание и текущий ремонт МКД в Хабаровске в среднем 35 рублей за кв.м., в Архангельске - 17 рублей, в Ижевске – 18 рублей, причем подавляющее большинство управляющих организаций не раскрывают какой состав, объем работ и по какой цене выполняют за эту стоимость.
  В связи с вышеизложенным расчеты финансовых последствий введения саморегулирования, а также возможных рисков не будут отражать реальной картины прогнозируемых событий.
  Можно лишь предположить, что в качестве рисков введения саморегулирования будут:
•    монополизация отрасли, выражающаяся, во-первых, ценовым сговором со стороны УК, во-вторых, зависимостью от региональных и муниципальных властей, включая прямую подчиненность. Наступление последствий по данным рискам маловероятно, так как в первом случае при предполагаемом разграничении деятельности УК по видам работ повлечет за собой открытость цен и тарифов на услуги ЖКХ, а значит и прямую конкуренцию; во втором случае законодательством предусмотрен принцип экстерриториальности, при котором УК находящаяся в Калининграде вправе вступить в СРО во Владивостоке.
•    появление чрезмерного количества саморегулируемых организаций, включая фиктивные (400 и более). Постепенное законодательное увеличение размера ответственности УК и повышение требований к количеству членов СРО (не менее 50)  исключит возможность создания небольших СРО, включая фиктивные.
  Тем не менее, можно описать общие тенденции к оптимизации ценовой (тарифной) политики, привести примеры и механизмы, которые приведут к стабилизации тарифа, а в долгосрочной перспективе и к его снижению.
Введение института обязательного саморегулирования позволит:
•    сформировать определение вида деятельности и понятие «управляющая компания»;
•    долгосрочно планировать свою деятельность управляющим компаниям и брать на себя многолетние инвестиционные проекты (энергоэффективность, санация, модернизация инфраструктуры).
•    снизить административное давление, уменьшить коррупционную ёмкость данного рынка и как следствие на рынок будет допускать не узкий круг лиц, а сообщество профессионалов и собственников, т.е. субъектов наиболее заинтересованных в эффективности всего процесса управления.
•     определить понятие безопасности, и, как следствие, рисков управления и эксплуатации; это откроет возможность для соразмерного страхования имущества и ответственности за имущество.
•    ввести материальную ответственность УК;
•    обеспечить полную информационная открытость членов СРО, что позволит показать структуру цен, обеспечить полную прозрачность деятельности УК, а УК, соответственно, как субъект заинтересованный в получении прибыли получит правильную мотивацию к внедрению новых технологий, позволяющих без увеличения тарифа снизить затраты на содержание.
•    обеспечить участие УК и СРО УК в качестве представителей собственников в отношениях с монополистами и прочими коммерческими структурами (банки, расчетные центры и т.д.), наличие коллективного «рычага» в виде объединения УК в СРО  приведет к снижению комиссий по обслуживанию переводов «квартплаты» и т.д.;
•    создать общественный регулятор отношений на ЖКХ.
  Определенность в отношениях позволит ввести установление различного порядка оказания услуг в сфере ЖКХ и порядка осуществления ответственности всех участников этих отношений, в зависимости от того, к какой категории относится конкретная услуга:
•    - услуги, связанные с исполнением публично-правовых (вытекающих из закона) требований технических регламентов безопасности зданий (в разрезе механической, инженерной, экологической и эпидемиологической безопасности зданий);
•    услуги «монополистов» (поставщиков ресурсов/услуг – тепла, воды, канализации, связи и т.п.), связанные с исполнением гражданско-правовых требований (вытекающих из Договора поставки, в условиях правил тарифного ценообразования);
•    услуги прочие (уборка, косметический ремонт общего имущества и т.п.), связанные с исполнением гражданско-правовых требований, вытекающих из Договора на оказания услуг.
  В итоге в качестве результата предполагается сначала стабилизация тарифов и цен, а потом их уменьшение. Отказ от введения подобной меры в краткосрочной перспективе может быть более выгодным для недобросовестных участников рынка, но в долгосрочной перспективе огромный износ зданий, ввиду неграмотного управления станет толчком к увеличению тарифа. На основании изложенного можно сделать вывод об экономической целесообразности введения обязательного саморегулирования.
  Данный вывод подтверждается множественными примерами деятельности СРО в сфере управления МКД, созданных управляющими компаниями на добровольной основе. В ряде случаев произошло не повышение, а наоборот, снижение стоимости услуг, например, за счет обеспечения прозрачности и открытости цен на эти услуги, отказа от услуг расчетных центров и т.п. Указанная практика регулярно обобщается созданной более полугода назад Ассоциацией «Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью», в которую входят 26 СРО, представляющих 43 региона России, объединяющих более 1000 УК, управляющих более 200 млн.кв.м. жилья.

Автор Денис Назаров