Доклад руководителя контрольного комитета СРО НП "Управдом"(Удмуртская Республика) Сурнина Дмитрия

Подробности

Опубликовано 15.11.2010 00:00

Реформирование ЖКХ в основе своей сводится к одному простому принципу, который можно сформулировать как «переход от государственной собственности к частной». Таким образом, государство на протяжении уже практически 20 лет пытается передать бразды управления недвижимостью её непосредственному собственнику. В связи с этим неизбежно встает вопрос о передаче собственности от государства её гражданам.

1. Проблематика.
 

Сегодня я не буду говорить о сложностях и процедуре приватизации, скажу только о некоторых её результатах. Нами признается единство объекта недвижимости и всей информации о нем, как неделимых частей одного целого. Таким образом, информация, выраженная в технической, экономической, социальной и т.д. документации является неотъемлемой частью объекта недвижимости и должна быть причислена к составу общего имущества МКД. И надо отметить, что информация о доме зачастую является куда более важным элементом общего имущества, чем некоторые прочие. Так же совершенно очевидно, что информация необходима для обеспечения безопасности эксплуатации зданий.
Однако вопрос передачи информации по объекту в совокупности с самим объектом был забыт. Как следствие была потерянна традиция обновления, хранения, передачи данной информации. В связи с этим сейчас заметен целый спектр проблем отрасли жилищного и коммунального хозяйства вытекающих из этого факта. Начав создание системы саморегулирования представители СРО пришли к следующему выводу: «Без упорядочивания и обновления всей информации по дому эффективное управление МКД невозможно». В данном случае я имею в виду именно управление, т.к. обслуживать дома можно и без цельной информации по объекту.
Итак, утраченная или неактуальная документация по объекту приводит к недостатку информации на всех уровнях управления отраслью. Для Государства отсутствие информации – это отсутствие поля для принятия решений в сфере регулирования отраслью, а так же отсутствие возможности отвечать по своим обязательствам, как предыдущего собственника подавляющего большинства объектов недвижимости. Получается, что Государство должно регулировать рынок, о котором либо не знает ничего, либо обладает неактуальной информацией о нем. И многие сейчас могут заметить, что законодательная база в этой сфере зачастую противоречива и не всегда «вписывается» в общую логику реформы ЖКХ. Причина же этого в отсутствии объективной, актуальной информации.
Для управляющей организации отсутствие информации – это, по большому счёту, потеря основного вида своей деятельности - управления. В самом широком смысле управление это структурирование и распределение накопленной и поступающей информации и в нашем случае с вязанных с ней денежных потоков. Если угодно, то все задачи управленца – это управление информацией, а остальное – это обслуживание управляющая компания одновременно может совмещать и управляющие и обслуживающие функции, а может и не совмещать.
Хорошими аналогами в данном случае могут быть примеры коммерческих банков или больших холдинговых энергетических компаний (КЭС; РКС), Уже не раз напрашивался вывод, что сфера управления недвижимости рано или поздно получит таких же профессиональных управленцев, работой которых станет структурирование и распределение информации.
Так же управляющие организации в состоянии дефицита информации испытывают трудности с планированием своей технической и финансовой деятельности. Следствием этого становится неопределенность издержек деятельности, что для любого цивилизованного рынка является нонсенсом.
Сейчас особенной сложностью во всей отрасли является процесс передачи документации о доме и в этом случае собственники становятся заложниками управляющей компании, которая не передает документацию по дому, которая ко всему прочему еще и потеряла свою актуальность.
Управление и содержание жилья – это в первую очередь задача собственника и только он может передать для обеспечения безопасности часть своих функций управляющим компаниям, а сделать это возможно только при наличии информации об объекте. Для собственника же отсутствие информации по объекту становится препятствием для эффективного контроля деятельности нанятого ими управляющего. Только проследив в динамике изменение состояния здания можно оценить эффективность работы управляющего.
Так же не системность информации ведет к разрозненности понятий отрасли, как между её участниками, так и между всеми смежными рынками. Зачастую одни и те же вещи могут называться или описываться по-разному.

2. Решения

В данной ситуации появляется острая необходимость не только восстановления информации, но и отладки системы постоянного обновления этой информации, при чем информация должна быть достоверна и актуальна.
На бесчисленном количестве совещаний, круглых столов и конференций все сообщество приходит к выводу, что восстановление этой информации, во-первых, должно происходить в электронном виде, во-вторых, это должно стать общей задачей как профессионального сообщества, так и государства. Мы как СРО смогли сформулировать некоторые принципы, которые должны быть учтены при создании такой системы.
Информация по МКД в виде документов должна восстанавливаться в относительно единой, стандартизированной форме, а не сочиняться каждой управляющей компанией самостоятельно, т.к. тогда информация становится сложно-конвертируема и непригодна для использования. Тут видна прямая связь со стандартами деятельности по управлению недвжимостью. Принимая стандарты стандартизируется подход к управлению, а значит и унифицируются все документы. Так же стандартом должна быть закреплена обязанность управляющего фиксировать все изменения в состоянии общего имущества дома.
Аккумулированная информация должна стать основой для принятия решений на всех уровнях: Федеральном, региональном, уровне СРО, уровне управляющей компании, а так же на уровне конкретного дома.
Информация должна стать основой для эффективного планирования деятельности управляющей компании и как следствие спокойствием и управленцев и собственников, т.к. плановость деятельности в сочетании со структурированной информацией станет основанием для любых отчетов, как собственникам, так и органам власти.
Делая техническую документацию проще для понимания собственника нужно понимать, что важной перспективой данного продукта должна стать визуализация технического состояния МКД. Только тогда каждый житель сможет увидеть на изображении, какие и где проблемы в его доме, вместо абстрактных цифр по замене или ремонту элементов, а так же историю работ и обращений как по каждому элементу, так и по группе элементов (кровля, подвал, канализация, вентель).
Собственника обладающего такой информацией обмануть становится практически невозможно.
Данный продукт позволит систематизировать учет сложного технического обрудования в МКД, входящего в состав общего имущества и влияющего на безопасность эксплуатации здания. Указывая плановые и фактические работы на данном оборудовании мы формируем планы работ, а соответсвенно прозрачность для любых контрольных органов (Ростехнадзор).
Подобный продукт помогает сформировать относительно единую форму отчетности и как следствие пропадает разница между отчетом собственнику тут в Хабаровске или собственнику в Калининграде. Профессионализм управляющей компании становится на лицо. Это одновременно и угроза для управляющей компании и неоценимый по масштабу ресурс развития организации. Для собственника – это инструмент сравнить работу разных управляющих компаний.
Сформировав массив информации можно ежедневно менять способы её представления и тогда ни один нормативный акт государства, предполагающий отчетность, не станет трудностью для управляющей компании или СРО. Формирование декларации пожарной безопасности, предоставление данных о кадастровом учете, паспорт энергоэффективности становиться рядовой работой для управляющих компаний.
Например: Задача поставленная Фондом ЖКХ и Министерством регионального развития РФ сегодня по составлению паспорта дома для многих управляющих компаний становится задачей, выполнение которой будет занимать слишком много производственного времени, а значит будет ложится дополнительным финансовым бременем на управляющую компанию, а значит и на собственников жилья. При наличии информации об элементах общего имущества в электронном виде составление подобного документа решается в течении нескольких минут.
Следующим шагом при структурировании информации станет автоматизация многих процессов в управлении, которая за собой приведет к их оптимизации и унификации.

3. Методы

Понимая что, так или иначе, вся деятельность по управлению МКД основывается на имуществе собственников, по нашему глубокому убеждению основой для любой систематизации и автоматизации должно стать фиксация состояния объектов общего имущества и регистрация изменений на нем. И это должно быть не абстрактное описание дома или даже подъезда, а это должно быть описание вплоть до элемента общего имущества. Каждая часть должна быть структурирована, описана и внесена в состав дома. Таким образом, поднимаясь от мельчайших элементов дома и формируя из них группы элементов – конструктивные части дома мы сможем оценить: состояние объекта, перечень необходимых работ на объекте, угрозы безопасности эксплуатации объекта, зависимость неисправности одного элемента к неисправности другого и многое другое. Тогда состояние дома не будет определяться абстрактными процентами износа, а станет объективно основанной на сроке службы и способе эксплуатации каждого элемента.
Эта информация должна стать ядром программного продукта, который сможет обобщить всю эту информацию.
Только на этом прочном «основании» можно развивать систему автоматизации деятельности управляющей компании.
Только тогда станут эффективными программы по расчету тарифов, по начислению кварт. платы, по учету энергоресурсов и еще множество программных продуктов предлагаемых сейчас на рынке.
Ключевой характеристикой продукта должна стать его многомодульность. Об одной и самой ключевой части я уже рассказал, что же еще может стать частью этой программы? Безусловно, это системы документооборота и диспетчеризации, но основанные на состоянии общего имущества, когда любой обращение собственника фиксируется за элементом или группой элементов общего имущества и дается квалифицированный, оперативный ответ. А любая работа на общем имуществе «открывается» и «закрывается» соответствующим документом и система делает это автоматически после внесения документа. Так же это модули, связанные с планированием, производством и осмечиванием, чтобы заявки на работы были видны и производственникам и снабженцам и сметчикам, а так же автоматически попадали в план работ по году. На типовые операции должны быть готовые пути решения, сметы, планы и наряды на работу.
Структура модулей программного продукта должна содержать в себе возможность автоматизировать деятельность от заявки до «закрытия работ», в следующем порядке: заявка на работы по элементам общего имущества– направление на осмотр – дефектная ведомость – смета – согласование работ с собственником – включение работ в план предприятия – резервирование ресурсов под выполнение работ – наряд на выполнение работ – выполнение работ – закрытие акта выполненных работ - фиксация изменения состояния элемента общего имущества в МКД – формирование новой задачи и постановка её в план организации
При этом стоит обратить внимание, что обозначив проблемное состояние элемента общего имущества и сформировав типовые группы работ на элементах в автоматическом режиме можно просчитать необходимые трудовые затраты на устранение проблем, а затем мгновенно увидеть стоимость данных работ.
Дополнять модули можно сколько угодно много и наверно нет предела их возможностям, но только в том случае, когда все это строится на состоянии конкретного элемента общего имущества. Иначе же вся информация остается оторванной от реальности. При этом основной модуль технического состояния должен иметь возможность синхронизации с уже внедренными на предприятиями программными продуктами. Таким образом, не замещая уже налаженную в организации структуру
Анализируя различные формы организации управляющих компаний нужно отметить, что программный продукт должен быть вариативен и иметь возможность адаптироваться под любую структуру предприятия. Это может быть и холдинговая структура и предприятие «полного цикла» и управляющая организация контрактор.
Внедрение подобного продукта не должно разрушать существующие на предприятии бизнес-процессы, а гибко подстраиваться под них, в независимости от размера организации.
Создание подобной документации в электронном виде увеличивает срок её хранения в перспективе десятилетий можно просмотреть когда, кем, где и почему менялся конкретный вентиль или дверь.
Для саморегулируемой организации данная программа так же позволит решить ряд задач. Основной из них, безусловно, является контроль за исполнением стандартов деятельности, как основа саморегулирования. Так же подобная программа сможет стать очень удобным и эффективным инструментом по работе с обращениями граждан в СРО. И наконец, благодаря этой программе СРО сможет обладать всей полнотой информации для понимания ситуации на рынке, для отчетности в органы государственной власти, а так же для эффективного лоббирования интересов управляющих компаний.
Так же СРО благодаря такой системе может стать гарантом передачи документации по дому управляющей компанией – членом СРО. При периодическом её копировании СРО может в любой момент времени восстановить документацию и передать её обманутым собственникам.
Получается, что владельцем данной информации является собственник объекта, ответсвенным за поддержание её в актуальном состоянии – управляющая компания. Хранение информации будет возложено на СРО управляющих компаний. Национальное объединение станет депозитарием обеспечивающим резервное копирование информации таким образом, обеспечивая резерв в случае утери информации.
Безусловно подобная программа должна формировать документ описывающий состояние общего имущества, который будет становится приложением к договору управления, тем самым закрепляя имущество и его состояние, переданное в управление. Документы, полноценное исполнение которых сейчас представляется невозможным становятся легко-исполнимым. Автоматически может быть сформирована опись общего имущества и план развития дома, с учетом исполнения регламента безопасности и закона об энергоэффективности. Что в совокупности со стандартами деятельности управляющей компании станет основой для прозрачности всей деятельности как управляющих компаний, так и СРО.
Отцифровка и занесение всех элементов в базу – один из самых тродоёмких процессов в процедуре внедрения данного продукта т.к. необходимо провести осмотр каждого элемента общего имущества. Частично данная проблема должна решаться созданием типовых серий многоквартирных домов. После занесения одного дома серии и последующим копированием процедура занесения упрощается до присвоения всем элементам состояния и добавления или удаления «нестандартных» элементов.

4. Вывод

Создание подобного продукта позволит вывести рынок управления недвижимостью на совершенно иной, более высокий и профессиональный уровень. Так же позволит решить все обозначенные в начале доклада проблемы. Так же подобное развитие позволит привести на рынок инвестиции, что станет показателем эффективности и прозрачности рынка управления.
Правдивая и публичная информация позволит активизировать работу с представителями смежных рынков.
На примере страховых организаций. На данном этапе страховой рынок в ЖКХ больше похож на мошенничество. Одни делают вид что страхуют, другие делают вид что страхуются. Это все из-за множества возникающих и всем известных рисков. Публикация информации и внедрение стандартов позволит реально оценить риски и ответственность всех субъектов рынка.
Основное на чем нужно акцентировать внимание участников конференции это то, что создание подобного продукта является жизненно необходимым для существования сегодняшних управляющих компаний на рынке. С принятием правил и стандартов произойдет унификация документов, за ней последует унификация и оптимизация всех бизнес-процессов управляющей компании, а уже потом на этот рынок придут структуры с большими капиталами из банковских или энергетических холдингов и обладая подобными технологиями достаточно легко вытеснят управляющих с рынка оставив их на уровне дворницких артелей.
В СРО стоит задача защитить своих членов от подобной судьбы и потому были сформулированы все те тезисы, которые были вышеизложены. Подобные технологии станут с одной стороны защитой от поглощения, а с другой инструментом этого самого поглощения против тех, у кого его еще нет.
Если вы в своем СРО, своем муниципалитете или в своей управляющей компании еще не приступили к созданию подобного продукта, то вам необходимо, либо срочно начинать его искать, либо начинать искать для себя другой бизнес, потому что рано или еще раньше на этот рынок придут игроки с подобными технологиями и у них хватит капитала этот рынок занять и если автоматизацию не внедрить сейчас, то нам и метла в руки, а не управленческие решения принимать.
По большому счету собственникам и рынку все равно кто будет управлять недвижимостью. Намного важнее как это будет делаться. Если не повышать качество работы подобными системными продуктами элементарно, ежедневно проигрываем в борьбе за рынок.
Постоянно отслеживая новости на данном рынке видно, что многие пытаются вести разработки подобных продуктов, однако мы так и не нашли для себя продукт удовлетворяющий нашим требованиям. И потому поставили задачу до конца года собрать первую версию данной программы